Von Urs Dossenbach
Bild oben: Die Bebauung Himmelrich 3 der allgemeinen baugenossenschaft luzern (abl): Nach vier Jahren Bauzeit konnten im Herbst 2019 rund 180 Wohnungen bezogen werden (links). Vis-à-vis wurden 2023 an der Claridenstrasse 70 Wohnungen fertiggestellt.
2012 wurde die Initiative «Für zahlbaren Wohnraum» angenommen. Deren Ziel ist, den Anteil gemeinnütziger Wohnungen in der Stadt Luzern bis 2037 auf mindestens 16 Prozent anzuheben. Um das Ziel zu erreichen, hat die Stadt die Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Bauträgerschaften intensiviert. 2013 wurde das «G-Net. Netzwerk gemeinnütziger Wohnbauträger Luzern» gegründet. Zudem hat die Stadt die Gemeinnützige Stiftung für preisgünstigen Wohnraum Luzern (GSW Luzern) finanziell gestärkt. Mit dem Luzerner Modell für Baurechtsverträge wurden die Grundlagen für die regelmässige Abgabe städtischer Grundstücke für gemeinnützigen Wohnungsbau geschaffen. Die Änderung der Gemeindeordnung Anfang 2024 hat den Spielraum für eine aktive Bodenpolitik der Stadt erweitert. Der Stadtrat untersteht nun keiner finanziellen Limite mehr zum Kauf von Grundstücken.
Städtische Areale entwickeln
In den letzten Jahren konnten vier städtische Areale im Baurecht an gemeinnützige Genossenschaften abgegeben werden. Die 142 Wohnungen auf dem Areal Obere Bernstrasse und die erste Etappe der 49 Wohnungen auf dem Areal Eichwald werden dieses Jahr fertiggestellt. Auf dem Areal Industriestrasse ist der Baustart erfolgt. Für das Areal Hochhüsliweid liegt ein bewilligter Gestaltungsplan vor. Die Baueingabe ist in Vorbereitung. Vor Kurzem konnten sich gemeinnützige Bauträgerschaften zur Übernahme des Areals Staffelntäli bewerben.
Dank verschiedenster Massnahmen stieg der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand der Stadt Luzern seit 2017 von 13,4 auf 13,8 Prozent. Dies zeigt der Controllingbericht zur städtischen Wohnraumpolitik.
Alle Flächenreserven bebauen
Der Bericht zeigt auch, dass dank der bisherigen und der geplanten Massnahmen die Erreichung des Initiativziels bis 2037 weiterhin realistisch bleibt. Um dies zu ermöglichen, will der Stadtrat bis 2029 jedes Jahr ein grösseres Areal oder eine Etappe davon im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträgerschaften ausschreiben. Dadurch können bis 2037 voraussichtlich alle grösseren aktuellen städtischen Flächenreserven für den gemeinnützigen Wohnungsbau bebaut werden. Dazu gehören unter anderem die Areale Littau West, Längweiher / Udelboden, Urnerhof oder Grenzhof. Auch auf privaten Arealen werden in den nächsten Jahren genossenschaftliche Wohnungen entstehen. Aktuelles Beispiel ist die Siedlung Libellenhof der Wohnbaugenossenschaft Luzern im Maihofquartier, wo nach dem Ersatz von derzeit zirka 150 Wohnungen in den nächsten Jahren rund 240 Wohnungen entstehen werden.
Trotz Rückweisung der BZO
Eine wichtige Voraussetzung für die Abgabe der städtischen Areale Staffelntäli, Längweiher / Udelboden, Urnerhof und Grenzhof sind die Umzonungen im Rahmen der neuen Bau- und Zonenordnung (BZO). Der Grosse Stadtrat hat die neue BZO im März 2024 allerdings zur Überarbeitung an den Stadtrat zurückgewiesen. Eine Genehmigung durch den Regierungsrat ist frühestens Ende 2026 zu erwarten (siehe «BZO zurückgewiesen»). Der Stadtrat ist bestrebt, trotz der Verzögerung den ambitionierten Zeitplan zur Arealabgabe weiterzuverfolgen. Da zu den betreffenden Arealen keine Einsprachen eingingen, ist der Stadtrat zuversichtlich, dass sie im vorgesehenen Zeitrahmen im Baurecht ausgeschrieben werden können.
Sonderkredit von 6 Mio. Franken
Um optimale Voraussetzungen für die Erreichung der Ziele der Wohnraumpolitik zu schaffen, will der Stadtrat weitere Massnahmen einführen. Die GSW Luzern als zentrale Anbieterin von Wohnraum für Personen mit Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt soll auch künftig mit Beiträgen der Stadt gefördert werden. Für den Abschluss eines Subventionsvertrages mit der GSW Luzern für die Dauer von 2024 bis 2032 beantragt der Stadtrat beim Grossen Stadtrat einen Sonderkredit von 6 Mio. Franken. Zudem unterstützt die Stadt ein Pilotprojekt für preisgünstigen Wohnraum durch die GSW Luzern und die Gemeinnützige Holzbaugenossenschaft Luzern.
Luzerner Modell
Weiter will der Stadtrat einen städtebaulichen Wettbewerb durchführen, der attraktive Lösungen zur Bebauung des Areals Vorderruopigen durch gemeinnützige Bauträgerschaften aufzeigen soll. Geprüft werden soll auch, ob bestimmte städtische Grundstücke, die bereits bebaut sind, an solche Organisationen abgegeben werden können. Vorgesehen ist weiter, das Luzerner Modell zur Baurechtsabgabe im Hinblick auf aktuelle Rahmenbedingungen zu prüfen und zu erweitern. Neben der Neuabgabe von Arealen soll auch die Praxis für künftige Erneuerungen bestehender Baurechte geklärt werden. Zudem sollen Verdichtungspotenziale im Stadtgebiet identifiziert und Handlungsansätze entwickelt werden, um die Sozial- und Klimaverträglichkeit entsprechender Projekte zu erhöhen – dies etwa durch das umsichtige Weiterbauen am Bestand sowie eine etappierte Realisierung von Bauvorhaben. Nicht zuletzt soll geprüft werden, wie die Wohn- und Standortqualitäten weiterentwickelt werden können, sodass die Stadt Luzern auch für finanzstärkere Bevölkerungsgruppen attraktiv bleibt.
Attraktive Wohnstadt
Der Stadtrat ist überzeugt, dass er mit seiner aktualisierten wohnraumpolitischen Strategie die Voraussetzungen schafft, Luzern als Wohnstadt attraktiv, bezahlbar und vielfältig weiterzuentwickeln und den Rahmen für den zielgerichteten Ausbau des Wohnungsangebots für alle Bevölkerungsgruppen zu schaffen. Damit sollen die soziale Durchmischung und die hohe Lebensqualität in der Stadt Luzern erhalten und weiter gefördert werden.
Bau- und Zonenordnung zurückgewiesen
Seit der Fusion der Stadt Luzern mit der Gemeinde Littau im Jahr 2010 gibt es auf dem Stadtgebiet zwei Bau- und Zonenordnungen (BZO). Im März 2024 hat der Stadtrat dem Grossen Stadtrat eine zusammengeführte BZO vorgelegt. Die Vorlage überzeugte das Parlament noch nicht und wurde deshalb zur Überarbeitung an den Stadtrat zurückgewiesen. Der Prozess bis zur erneuten Beratung im Parlament wird mindestens zwei Jahre dauern. Eine Genehmigung durch den Regierungsrat ist frühestens Ende 2026 zu erwarten. Bis zu dieser Genehmigung können nur Baugesuche bewilligt werden, die sowohl den Bestimmungen der heute geltenden als auch der neuen BZO entsprechen.
Verfahren beschleunigen
Im Dezember 2020 hat der Grosse Stadtrat einen Sonderkredit von knapp 4,7 Mio. Franken bewilligt, um das Baubewilligungsverfahren in der Stadt Luzern zu beschleunigen. Ein Controllingbericht zeigt, dass die Zahl der erledigten Baugesuche in den letzten zwei Jahren weiter gestiegen und die Qualität der Entscheide gleichbleibend hoch ist. Die Ziele zur Dauer des Verfahrens konnten nur teilweise erreicht werden. Mit einem neuen Massnahmenpaket will der Stadtrat deshalb die durchschnittliche Bearbeitungszeit für Baugesuche schrittweise reduzieren und einen kundenfreundlichen Prozess etablieren. Dazu beantragt er beim Grossen Stadtrat einen Sonderkredit von 4,158 Mio. Franken.